*Decizia Curții Constituționale nr 755 din 16 Decembrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 0101 din 9 .02.2015

Curtea constituțională a admis excepția și a constatat  că prevederile art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare aacesteia sunt neconstituţionale.

Art.20 alin.(1) din Legea nr.17/2014

” Prevederile prezentei legi nu se aplica antecontractelor (…) care au fost autentificate la notariat anterior intrarii in vigoare a acesteia”

Principalele argumente care au stat la baza acestei decizii constau în faptul că articolul criticat instituie o poziție privilegiată persoanelor care au încheiat antecontract de vânzare cumpărare în formă autentică față de cele care au încheiat același act sub semnătură privată și că nu există niciun criteriu obiectiv și rational pentru ca legiuitorul să fi instituit această diferențiere. Deși efectele antecontractului de vânzare cumparare sunt aceleași, indiferent în forma în care au fost încheiate, cei care le-au încheiat în formă autentică beneficiează de un tratament juridic privilegiat, nemaifiind supuși procedurilor speciale privind exercitarea drepturilor de preemțiune prin Agenția Domeniilor Statului,   instituite de Legea 17/2014

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea a reținut  că, în cauzele deduse soluționării instanțelor de judecată, autorii excepției de neconstituționalitate au încheiat acte intitulate „Antecontract de vânzare-cumpărare”, sub forma unor înscrisuri atestate de către un avocat, în baza legii de organizare a profesiei, cu privire la terenuri agricole situate în extravilan, urmând ca la o dată ulterioară, prevăzută expres, părțile să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică. Ca urmare a refuzului promitentului-vânzător de a se prezenta la notariat, beneficiarul promisiunii de vânzare a sesizat instanța de judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, în temeiul art.1.669 din Codul civil. În cursul soluționării cauzei a intrat în vigoare Legea nr.17/2014, care instituie o procedură derogatorie de la cea de drept comun (respectiv de la prevederile art.1.730 și următoarele din Codul civil) cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune în cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilan.

Acestă procedură derogatorie constă în prevederile potrivit cărora, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, se instituie un drept de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.

Diferențele esențiale între reglementarea de drept comun cuprinsă în Codul civil, și dispozițiile Legii nr. 17/2014 constau în obligativitatea parcurgerii procedurii special reglementate în art.3, 4, 6, 7 și 9 din Legea nr. 17/2014, de natură a asigura o transparență extinsă a vânzării, precum și în sancțiunea nulității absolute a vânzării, în cazul în care aceasta s-a realizat la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau în condiții mai avantajoase.

Prin urmare, având în vedere excepția instituită de textul de lege criticat (art. 20, alin 1 din Legea nr. 17/2014) această procedură derogatorie nu era aplicabilă în cazul în care părțile încheiaseră un antecontract de vânzare în formă autentică, anterior intrării în vigoare a legii nr. 17/2014.

Această lege era aplicabilă numai antecontractelor antecontractelor încheiate anterior, care nu au fost autentificate la notariat.

Analizând cauza, Curtea a constatat că ”persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare în formă autentică, pe de o parte, și persoanele care au încheiat antecontracte de vânzare fie sub forma unui înscris sub semnătură privată, fie sub forma unui înscris atestat de către un avocat, pe de altă parte, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, se află în aceeași situație juridică, întrucât efectele antecontractului de vînzare cumparare sunt aceleași: obligația de a încheia în viitor contactul de vânzare. Astfel, atât antecontractul încheiat în formă autentică, cât și cel neautentificat nu realizau însuși transferul dreptului de proprietate, generând doar obligația părților de a încheia în viitor contractul de vânzare”. În consecință, având în vedere că situațiile juridice în care se află părțile antecontractului de vânzare încheiat în formă autentică, cât și ale celui neautentificat nu diferă în esență, nu poate fi justificată nici aplicarea, în privința acestora, a unui tratamentul juridic diferit.

Valorizarea diferențiată a antecontractelor de vânzare, respectiv în funcție de criteriul formei încheierii actului, are drept consecință consacrarea unui tratament juridic diferit între persoane care au încheiat antecontracte de vânzare având ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, aspect în legătură cu care Curtea  a analizat dacă se întemeiază pe un criteriu obiectiv și rațional.

Potrivit Curții,  în speță, nu se poate reține nicio rațiune obiectivă și rezonabilă în sensul opțiunii legislative analizate (diferențierea act autentic — act sub semnătură privată), opțiune care nu înlătură nicio inegalitate de fapt sau de drept, ceea ce echivalează cu instituirea unui tratament juridic diferențiat sub forma unui privilegiu în favoarea persoanelor care au încheiat un antecontract authentic, aceștia nefiind obligați să parcurgă procedura special reglementate în art.3, 4, 6, 7 și 9 din Legea nr. 17/2014.

În consecință, se conferă dreptului lor de creanță o poziție distinctă, diferențiată și mai avantajoasă față de cel al persoanelor care au încheiat un antecontract sub semnătură private. Având în vedere cele de mai sus, Curtea reține că acordarea unei poziții privilegiate dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare authentic contravine art.16 alin.(1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor raportat la art.44 alin.(2) din Constituție, teza referitoare la garantarea și ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate private.